Vùng đất Vàng: Ghi lại các nguồn quỹ liên quan đến tài sản của các nhà đầu tư Việt Nam

Theo Kristi Ngo, Catharine Yen và Phuong Anh Tran

Trong vài năm qua, Mỹ đã xem xét gia tăng sự quan tâm đáng kể đến visa EB-5 tại Việt Nam, dẫn đến việc công dân Việt Nam nộp ngày càng nhiều đơn I-526. Nhiều đơn I-526 từ Việt Nam liên quan đến việc sử dụng tiền mặt, vàng, và/hoặc việc mua bán bất động sản. Bài viết này giải thích về văn hóa sử dụng tiền mặt và vàng phổ biến đã thấm vào mỗi người dân Việt Nam, và cách giải thích và ghi chép lại vấn đề văn hóa này trong đơn I-526. Bài viết này cũng giải thích về hệ thống bất động sản ở Việt Nam vì nó liên quan đến việc nộp đơn I-526. Có nhiều cách khác nhau mà công dân Việt Nam nhận được hoặc mua bất động sản và các vấn đề tiềm năng mà luật sư di trú cần xem xét. Với sự hiểu biết sâu sắc hơn về lịch sử và bối cảnh thực tiễn của Việt Nam, các luật sư di trú có thể chuẩn bị các đơn I-526 thành công hơn cho các khách hàng Việt Nam của mình.

GIA TĂNG NHU CẦU VISA EB-5 CHO CÔNG DÂN VIỆT NAM

Nhu cầu của người dân Việt Nam đối với visa Mỹ vẫn rất mạnh mẽ vì người dân Việt Nam đặc biệt quan tâm đến các cơ hội giáo dục, dịch vụ chăm sóc sức khỏe, lợi ích an sinh xã hội và môi trường an toàn tại Mỹ. Sự bất ổn chính trị đang diễn ra ở Việt Nam và nguồn lực tài chính ngày càng gia tăng của các công dân Việt Nam đã tạo ra một môi trường mạnh mẽ cho việc nhập cư vào Mỹ. Số dân người Mỹ gốc Việt ngày càng tăng ở Mỹ cũng tăng thêm sự hấp dẫn của công dân Việt Nam muốn di cư sang Mỹ.[1]

Do đó, sự quan tâm đến chương trình EB-5 đã tăng lên đáng kể trong vài năm qua khi ngày càng có nhiều người Việt Nam biết đến chương trình. Ban đầu, thông tin sai lạc và người chơi xấu liên quan đến EB-5 đã tạo ra sự nghi ngờ đối với chương trình, nhưng làn sóng chấp thuận I-829 gần đây cho công dân Việt Nam đã xác thực tính hợp pháp và hiệu quả của chương trình. Trong năm 2017, Việt Nam có số lượng công dân thường trú cao thứ nhì có được tư cách thường trú nhân tại Hoa Kỳ thông qua chương trình EB-5. [2]Ngoài ra, Việt Nam và Brazil nằm trong số các quốc gia có mức tăng visa EB-5 lớn nhất từ năm 2016 đến năm 2017.

Sự phát triển kinh tế ổn định của Việt Nam đã làm cho đầu tư EB-5 khả thi cho số lượng công dân ngày càng tăng. Tăng trưởng GDP bình quân đầu người của Việt Nam đã ổn định ở mức 6,4%/năm từ năm 1990 và đạt 6,81% vào năm 2017.[3] Việt Nam là một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất thế giới, và với tốc độ này, nền kinh tế Việt Nam sẽ trở thành nền kinh tế lớn thứ 20 trên thế giới vào năm 2050.[4]

GHI LẠI NGUỒN QUỸ: KHẮC PHỤC HỆ THỐNG TIỀN VÀ VÀNG CỦA VIỆT NAM

Mặc dù có nhu cầu cao về visa EB-5 của các cá nhân người Việt giàu có, Việt Nam vẫn chưa đạt được cấu trúc chính thức của Trung Quốc đối với các hồ sơ EB-5. Việc ghi chép các phương tiện vốn đầu tư hợp pháp có thể gây khó khăn cho nhiều nhà đầu tư Việt Nam và luật sư di trú của họ. Mặc dù sở hữu bất động sản là nguồn tài chính phổ biến nhất của các nhà đầu tư người Việt giàu có, nhưng đó là một câu chuyện SOF chưa được tận dụng. Điều này là do nhiều khó khăn của nhà đầu tư trong việc ghi lại quyền sở hữu tài sản của họ vì thói quen giữ tiền mặt có nguồn gốc từ lâu của người Việt Nam và thiếu hồ sơ bất động sản.

Nhiều nhà đầu tư Việt Nam sử dụng tiền mặt và/hoặc vàng để mua và xây dựng bất động sản. Vì các nhân viên phán quyết của USCIS thường không hiểu thói quen và tập quán tài chính của người Việt Nam, nên bắt buộc phải đưa thông tin này vào đơn I-526 bằng cách đính kèm các bài báo và các bài nghiên cứu ghi lại thói quen văn hóa này.

Việt Nam là một xã hội sử dụng tiền mặt rộng rãi, điều này đôi khi biến việc truy tìm nguồn gốc hợp pháp của các nguồn tiền là việc vô cùng khó khăn. Theo nghiên cứu năm 2014, chỉ có 30% công dân Việt Nam có tài khoản ngân hàng, và thậm chí ước tính có ít hơn số người đó sử dụng dịch vụ ngân hàng thường xuyên.5 Điều này là do vấn đề sau: việc tiếp cận với các ngân hàng bên ngoài các thành phố lớn của Việt Nam còn hạn chế, chi phí dịch vụ ngân hàng cao, và công nghệ thanh toán điện tử và cơ sở hạ tầng kém phát triển. Do đó, người dân Việt Nam không tin tưởng vào hệ thống ngân hàng và thanh toán điện tử. Vì vậy, do luật pháp Việt Nam không yêu cầu các giao dịch tài chính phải được thực hiện thông qua các tổ chức ngân hàng chính thức, tiền mặt được sử dụng trong phần lớn các giao dịch tài chính.

Vàng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam. Vàng không chỉ là một khoản đầu tư rất phổ biến mà còn được công nhận như một loại tiền tệ. Tính đến những năm 1990, vàng đã được sử dụng như một phương tiện trao đổi và đơn vị đo lường ở Việt Nam. Ví dụ: hồ sơ Việt Nam có thể nêu giá trị tài sản bằng vàng thay vì đồng tiền Việt Nam.

Mặc dù hệ thống tiền mặt và vàng này, nhưng nhiều nhà đầu tư Việt Nam có thể có ít hoặc không có tài liệu chứng minh thanh toán thực tế cho việc mua bất động sản, chẳng hạn như biên nhận tiền và bảo sao kê của ngân hàng. Tuy nhiên, luật sư di trú không nên đánh giá thấp tầm quan trọng của bước này khi truy tìm nguồn tiền hợp pháp. Việc phát hành yêu cầu chứng cứ (RFE) gần như chắc chắn nếu các nhân viên phán quyết của USCIS đoán được liên kết giữa thỏa thuận mua bán và chuyển nhượng bất động sản. Mặc dù hồ sơ thanh toán không phải lúc nào cũng có sẵn cho nhà đầu tư, chứng nhận chứng minh thanh toán thuế cho việc mua tài sản là lựa chọn thay thế rõ ràng và phải được chứng thực bởi tuyên bố của nhà đầu tư về nguồn và phương thức thanh toán. Hơn nữa, nếu vàng được sử dụng trong việc mua hoặc bán bất động sản, nó có lợi để cung cấp một biểu đồ chuyển đổi vàng thành tiền mặt, vì khái niệm này vẫn còn xa lạ đối với nhiều nhân viên phán quyết của USCIS.

CÂU CHUYỆN SOF THƯỜNG GẶP NHẤT: QUYỀN SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN

Việt Nam đã trải qua quá trình phát triển bất động sản rộng lớn trong vài thập kỷ qua. Do đó, đất đai đã nhận được hoặc mua được vào các năm trước đó thường sẽ liên quan đến nhiều công trình xây dựng sau này. Hồ sơ tài sản có thể phản ánh quyền sở hữu đất đai, nhưng không phản ánh toàn bộ bất động sản. Các nhà đầu tư cần được tư vấn đầy đủ để ghi lại các giấy phép xây dựng và hoàn thành xây dựng, cũng như xác nhận giá trị của bất động sản.

Tài liệu tương tự nhất với giấy tờ chuyển nhượng bất động sản của Hoa Kỳ là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của Việt Nam. Tài liệu này cung cấp các thông tin chi tiết liên quan đến bất động sản, bao gồm cả diện tích và vị trí của đất, cơ sở cho quyền sở hữu và giá trị của tài sản. Các luật sư di trú cần thân trọng để kiểm tra kỹ giấy chứng nhận nhà ở để xác nhận địa chỉ, vì địa chỉ bất động sản đôi khi thay đổi do điều chỉnh đất đai của chính phủ. Ngoài ra, cần đệ trình giấy chứng nhận từ chính quyền địa phương xác minh việc thay đổi địa chỉ tài sản như một phần của đơn I-526. Chúng được gọi là "Quyết định Cấp Số nhà" và thường có sẵn trong hồ sơ lưu trữ của thành phố hoặc thị trấn địa phương. Mội gợi ý khác: Nhà đầu tư có thể cần phải xin chính quyền địa phương để chứng nhận quyền sở hữu đã được cập nhật.

Ngoài ra, việc có được bất động sản mà không phải thanh toán khá phổ biến hơn ở Việt Nam so với Hoa Kỳ, nhân viên nhà nước Việt Nam có thể được cấp đất như một khoản trợ cấp tiền thưởng vì đã có nhiều năm cống hiến cho chính phủ. Các cá nhân người Việt Nam cũng có thể nhận được quyền sở hữu từ việc sử dụng đất cằn cỗi trước năm 1993, một khái niệm tương tự như chiếm hữu trái phép. Trong những trường hợp này, luật sư di trú có thể tìm kiếm ý kiến pháp lý bằng văn bản từ luật sư Việt Nam để hỗ trợ cơ sở quyền sở hữu bất động sản của nhà đầu tư. Với những trường hợp trên, sẽ rất hữu ích khi USCIS xem xét các tiêu chuẩn pháp lý trong việc phán quyết EB-5 là “ưu thế bằng chứng”, có nghĩa là bằng chứng tích lũy chỉ cần chứng minh rằng “nhiều khả năng không phải” mà nhà đầu tư có quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản thích hợp.

Do xã hội Việt Nam dựa trên tiền mặt và vàng, việc truy tìm nguồn tài chính hợp pháp liên quan đến bất động sản có thể vẫn còn có vấn đề đối với các nhà đầu tư Việt Nam và luật sư của họ trong nhiều năm tới. Tuy nhiên, hiểu được thói quen tài chính của người dân Việt Nam, cũng như biết và xác định được các tài liệu có sẵn có thể được cung cấp cho USCIS, là chìa khóa cho việc chuẩn bị một trường hợp có thể chấp nhận được.

Nguồn:

[1] Có hơn hai triệu người Việt hiện đang sinh sống tại Mỹ, theo Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ, Ước tính 1 Năm trong Khảo sát Cộng đồng Người Mỹ năm 2016, American FactFinder, 2016.

[2] Bộ Ngoại giao Hoa Kỳ, Báo cáo của Văn phòng Visa, Bảng V Visa di trú được ban hành và điều chỉnh trạng thái tùy thuộc vào các hạn chế về số (theo Quốc gia nước ngoài chịu trách nhiệm), Phần 3: 2017.

[3] Tổng cục Thống kê Việt Nam, Tốc độ tăng trưởng GDP năm 2015, 2015.

[4] Pricewaterhousecoopers, Thế Giới năm 2050, Tháng 2/2017.

[5] Ngân hàng Thế giới, Dữ liệu Bao chùng Tài chính / Chỉ số Toàn cầu (Việt Nam), 2014.