Làm sao để đánh giá một dự án EB-5 trong mười bước

Theo Wonjoon Kang

Chương trình đầu tư định cư Mỹ (EB-5) là một trong những chương trình đầu tư định cư hấp dẫn nhất. Nhiều người đã định cư thành công ở Hoa Kỳ và đã thu về nhiều lợi ích lâu dài cho cả gia đình. Tuy nhiên, vẫn có vài trường hợp chủ đầu tư chọn lầm đối tác, có thể dẫn đến khó khăn.

Điều quan trọng là có một hệ thống thẩm định dự án EB-5 dựa trên ba khía cạnh về nhập cư – đầu tư và bên độc lập thứ ba nhằm đảm bảo các dự án được giới thiệu đến thị trường cho các nhà đầu tư Việt Nam là an toàn. Hai yếu tố thành công cho các nhà đầu tư là thẻ xanh định cư vĩnh viễn và lấy lại tiền đầu tư sau 5 năm.

Quy trình thẩm định chặt chẽ này bao gồm 10 bước quan trọng sau:

BƯỚC 1: DỰ ÁN ĐƯỢC CỤC DI TRÚ MỸ (USIS) CHẤP THUẬN

Các dự án EB-5 đều phải được USCIS chấp thuận. Các dự án vùng đặc biệt của Trung Tâm Vùng có thể được Cục Di Trú Mỹ chấp thuận trước khi huy động hoặc giải ngân nguồn vốn EB-5 vào dự án. Trong trường hợp này, 1 Trung Tâm Vùng mới được thành lập và chấp thuận phù hợp với dự án. Tuy nhiên cũng có trường hợp Trung Tâm Vùng có những vị trí địa lý đặc biệt có thể xây dựng 1 dự án EB-5, huy động và giải ngân vốn EB-5 trong khi đồng thời nộp hồ sơ I-526 xin USCIS chấp thuận. Khi đó, bộ đơn I-526 đầu tiên nộp vào USCIS của nhà đầu tư và tình trạng dự án sẽ được xem xét cùng lúc. Một khi bộ đơn I-526 được chấp thuận, dự án này cũng đã được chấp thuận và các nhà đầu tư khác phụ thuộc hoàn toàn vào tính hợp pháp của nguồn tiền đầu tư của họ.

BƯỚC 2: DỰ ÁN NẰM TRONG KHU VỰC THU HÚT ĐẦU TƯ (TEA)?

Khu vực thu hút đầu tư (TEA) là khu vực nông thôn hay khu vực có tỉ lệ thất nghiệp cao hơn ít nhất 150 phần trăm so với mức thất nghiệp trung bình của Mỹ. Nếu dự án nằm trong TEA, số tiền đầu tư sẽ giảm từ 1 triệu đô la xuống 500,000 đô la Mỹ vì thế cấu trúc của TEA là một phần của đơn I-526

Có nhiều cách để chứng minh dự án nằm trong TEA, tuy nhiên quan trọng nhất cần phải xem xét dữ liệu, bản đồ, điều tra dân số, và thư chấp thuận TEA của dự án. Những dữ liệu này phải còn hiệu lực trong suốt thời gian thực hiện dự án.

BƯỚC 3: TỔNG QUAN VÀ KINH NGHIỆM CỦA ĐƠN VỊ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

Tìm hiểu về kinh nghiệm của đơn vị phát triển dự án giúp nhà đầu tư xác định được dự án đó có thể hoàn thành đúng thời hạn hoặc sử dụng nguồn tài chính 1 cách hiệu quả hay không. Hợp tác với đơn vị phát triển dự án mới chưa được kiểm chứng có thể phát sinh một số vấn đề và không có thành công trong quá khứ để kiểm chứng.

BƯỚC 4: VAI TRÒ QUẢN LÝ CỦA TRUNG TÂM VÙNG VÀ NHÀ PHÁT TRIỂN TRONG DỰ ÁN EB-5

Kinh nghiệm và tính hiệu quả của Đối tác quản lý chung, Nhà phát triển dự án, Trung tâm vùng là nhân tố quan trọng đằng sau sự thành công của một dự án EB-5, cũng đồng thời xác định mức độ rủi ro của nhà đầu tư EB-5 khi tham gia dự án. Bên cạnh đó việc lựa chọn đơn vị tư vấn và luật sư di trú cũng đóng vai trò quan trọng đến sự thành công của bộ hồ sơ I-526.

Một số dự án có sự tham gia của trung tâm vùng vào dự án, đây cũng là một yếu tố mang tính thuyết phục để chứng tỏ trung tâm vùng tin tưởng vào sự thành công của dự án và họ cũng đóng vai trò là nhà đầu tư trong khi mong đợi dự án sẽ hoàn trả vốn vay.

BƯỚC 5: CẤU TRÚC VỐN DỰ ÁN

Cấu trúc vốn giữ vai trò trọng yếu khi xem xét tất cả nguồn tiền đầu tư cho dự án. Ví dụ nguồn vốn của dự án có thể đến từ những nguồn: Vốn EB-5, vốn nhà phát triển dự án, vốn vay ưu hạn hoặc vốn vay xây dựng, vốn chủ sở hữu và còn nhiều nguồn khác. Nhiều nguồn đầu tư vào cho thấy dự án có thể thu hút nhiều nhà đầu tư khác nhau (cá nhân, tổ chức hoặc ngân hàng). Các đơn vị này tin tưởng dự án khả thi và có thể mang lại lợi nhuận tương ứng.

Trong cấu trúc vốn dự án, nhà đầu tư nên xem xét Trung Tâm Vùng hoặc nhà phát triển dự án có đầu tư vào dự án hay không. Trong cấu trúc khoản vay, cần xem xét khoản vay đó có bao gồm thế chấp hay không, và kế hoạch của Trung tâm vùng cũng như nhà phát triển dự án trong nỗ lực giúp nhà đầu tư lấy lại tiền sau khi đã có thẻ xanh vĩnh viễn.

Thông thường tỉ lệ nguồn vốn EB-5 trong các dự án phát triển bất động sản nên ở mức 30 phần trăm, trong cách thức tạo công việc làm, dự án nên có vốn của chủ sở hữu để đảm bảo tính an toàn.

BƯỚC 6: VAI TRÒ CỦA NHÀ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN EB-5

Các nhà đầu tư phải hiểu rõ vị trí của mình trong cấu trúc đầu tư tổng của dự án. Nguồn vốn EB-5 theo hình thức góp vốn đầu tư hay cho vay? Rất nhiều dự án sử dụng hình thức Đối tác giới hạn, trong đó Trung tâm vùng đóng vai trò như đối tác quản lý chung, thành lập ra Công ty quản lý dự án, nhà đầu tư tham gia làm đối tác giới hạn trong dự án đó.

Theo luật của Mỹ, với chương trình EB-5, tiền của nhà đầu tư phải luôn luôn ở vị thế ‘rủi ro”, khoản tiền đầu tư của họ sẽ có khoản thế chấp từ dự án. Cấu trúc này giúp bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư tham gia vào dự án trong trường hợp đơn vị phát triển dự án ( bên đi vay) không có khả năng hoàn trả vốn vay theo đúng thời hạn quy định trong hợp đồng (mô hình cho vay). Còn trong mô hình góp vốn, thông thường không có kế hoạch hoàn trả cụ thể nào và ít hình thức bảo vệ nhà đầu tư trong trường hợp rủi ro nếu xảy ra.

BƯỚC 7: TẠO VIỆC LÀM

Việc xem xét và phân tích cách thức Trung Tâm Vùng tính toán số lượng công việc làm và những giấy tờ chứng minh cho một nhà đầu tư có thể tạo ra 10 công ăn việc làm là điều rất quan trọng. Các phương pháp, cách tiếp cận bằng công việc làm gián tiếp và việc làm trực tiếp mang yếu tố thiết yếu trong việc rà soát tính khả thi của dự án EB-5. Đây là phần rất quan trong, vì vậy khi USCIS xem xét bộ hồ sơ đầu tư, họ xem xét kỹ các yếu tố tạo công ăn việc làm.

BƯỚC 8: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ ĐÁNH GIÁ CỦA BÊN THỨ BA

Bảo lãnh tài chính là một trong những yếu tố quan trọng cho tính khả thi của dự án. Trung tâm vùng phải cung cấp cho nhà đầu tư một mô hình tài chính hoàn chỉnh cùng báo cáo đánh giá thị trường của Bên thứ ba độc lập thể hiện được việc thu nhập và chi tiêu của dự án là hợp lý và chính xác. Bên cạnh đó, báo cáo của Bên thứ ba giúp nhà đầu tư có thể hiểu rõ về cung - cầu của thị trường, cho thấy khả năng tài chính - thu nhập của dự án trong hiện tại cũng như tương lai, từ đó gia tăng thêm khả năng hoàn vốn cho nhà đầu tư EB-5.

BƯỚC 9: CAM KẾT XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐÚNG TIẾN ĐỘ

Một dự án EB-5 thành công có thể được xây dựng và đi vào hoàn thiện mà không cần có đủ hết nguồn vốn EB-5, do đó tìm hiểu quá trình tài trợ vốn và tiến độ xây dựng dự án rất quan trọng.

Nắm rõ thông tin, cách thức và thời gian nào vốn tài trợ và vốn chủ sở hữu được đầu tư vào dự án nhằm đảm bảo tiến trình xây dựng đúng thời hạn là điều cần thiết. Trung tâm vùng phải cho nhà đầu tư thấy được Thoả thuận vay vốn và Cam kết vốn chủ sở hữu đã có sẵn khi trung tâm vùng bắt đầu tiến hành huy động vốn từ nhà đầu tư EB-5. Những giấy tờ này sẽ giúp dự án cam kết có đủ nguồn vốn để xây dựng và hoàn thành dự án theo đúng tiến độ.

BƯỚC 10: KẾ HOẠCH HOÀN VỐN

Đây là 1 vấn đề trọng yếu trong các dự án EB-5 và các nhà đầu tư đều rất quan tâm tìm hiểu dù theo qui định của chương trình EB-5, sẽ không bao giờ có sự đảm bảo chắc chắn là tiền đầu tư sẽ được hoàn trả lại sau 5 năm.

Bất kỳ dự án nào cam kết sẽ trả lại tiền và đề cập trong hồ sơ dự án thì bộ đơn I-526 của nhà đầu tư đó sẽ bị từ chối bởi theo luật vì số tiền đầu tư phải luôn trong trạng thái “rủi ro” và “đầu tư an toàn” cho đến khi bộ đơn I-829 (gỡ bỏ điều kiện) được phê duyệt. Các dự án có thể đề cập đến việc hoàn vốn khi dự án thành công, ví dụ như bán cho đối tác thứ ba hoặc tái tài trợ bởi nguồn vốn khác. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải nên nghiên cứu thật kỹ và nhờ các đơn vị hỗ trợ tư vấn đầu tư phân tích rủi ro dự án trước khi tiến hành đầu tư.